葛飾AP～想定ボリューム～
図面
葛飾区の物件は以下のような図面となっています。
公募の１３０平米からセットバック部分でだいぶ削られており、有効敷地面積は１０６平米となっています。ただし、南西側、南東側の２面接道のため日当たりは抜群ですし、土地も整形地。取り組みやすそうです。
想定ボリューム
有効敷地面積が１０６平米で建ぺい率６０％。容積率２００％。
敷地が角地なので角地緩和が適用できます。角地にある敷地については、都市計画に定められた建ぺい率（今回だと６０％）に１０％加える事ができるため、建ぺい率は７０％となります。
よって、建築可能面積は１０６平米×７０％≒７４平米となります。
レンタブル比（延床面積に対する賃貸可能な居住面積の割合）を考慮すると、１Ｆあたり、２１～２２平米の３戸の木造三階アパートが建築できそうです。
葛飾AP～収益シミュレーション（建築費にかけられる費用）～
続いて、収益シミュレーションです。
周辺賃料を調べてみると、賃料は固く見て１戸あたり６万４千円平均。月間賃料は５７万６千円。年間賃料は６９１万円となります。
目標利回りの８％で割り戻す（６９１万円÷８％）と事業費は８６４０万円です。
土地値は３９５０万円ですが、軽量鉄骨の古家があります。
そもそも中古戸建てとしての売り出しのため、更地渡しのわけもなく、解体費がかかってしまいます。
軽量鉄骨の解体費用を調べると相場が坪単価５万円。少し高めに見て６万円として、建物面積が１０１平米（約３０坪）のため１８０万円です。
また、セットバックのためにコンクリート壁を壊す必要があるので、２００万円は見ておいた方が良さそうです。
そうなると、土地＋解体費用で４１５０万円。建物にかけられる費用は４４９０万円（８６４０－４１５０万円）です。
これ・・・
かなり厳しいです
(||ﾟДﾟ)
過去に木造二階建て８戸のアパートで頑張って値引き交渉をして、４７００万円（もしかしたらもっと値引きできたかも。結果はわからずじまい）でした。
木造三階建ては木造二階建てよりも割高になりますし、今回は９戸のアパートです。
建築費を４４７０万円に抑えるのは、Ｋ社社長の裁量を持っても厳しいでしょう。。。
更地渡しにしてもらうか、指値をするか。。。ただ、既に反響も数件入っていたようなので、交渉は厳しい可能性が高いです。
とりあえず、Ｋ社社長には物件詳細資料を送付してボリュームチェックと概算見積もりをお願いしておきました。
埼玉の建設会社
黒神様に建築費の事を相談したところ
埼玉にかなりコストパフォーマンスが高い建設会社があるナリ
と、紹介されたのは、Kaito建設（仮称）
神奈川の物件で一度依頼した事があるナリが、場所が遠く無理だったナリ。東京北部や東部だったら大丈夫と聞いたナリ
さすが、黒神様。。。何件、建設会社の引出しを持っているのでしょう・・・
翌日にKaito建設に電話する事にし、この日はパソコンを閉じました
（次回に続きます）
