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葛飾AP始動~ボリュームチェックと収益シミュレーション

前回の記事の続きとなります。

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葛飾AP 不動産体験記シリーズは以下です。

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葛飾AP~想定ボリューム~

図面

葛飾区の物件は以下のような図面となっています。

 

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公募の130平米からセットバック部分でだいぶ削られており、有効敷地面積は106平米となっています。ただし、南西側、南東側の2面接道のため日当たりは抜群ですし、土地も整形地。取り組みやすそうです。


想定ボリューム

有効敷地面積が106平米で建ぺい率60%。容積率200%。

 

敷地が角地なので角地緩和が適用できます。角地にある敷地については、都市計画に定められた建ぺい率(今回だと60%)に10%加える事ができるため、建ぺい率は70%となります。

 

よって、建築可能面積は106平米×70%≒74平米となります。

 

レンタブル比(延床面積に対する賃貸可能な居住面積の割合)を考慮すると、1Fあたり、21~22平米の3戸の木造三階アパートが建築できそうです。

 

葛飾AP~収益シミュレーション(建築費にかけられる費用)~

続いて、収益シミュレーションです。

 

周辺賃料を調べてみると、賃料は固く見て1戸あたり6万4千円平均。月間賃料は57万6千円。年間賃料は691万円となります。

 

目標利回りの8%で割り戻す(691万円÷8%)と事業費は8640万円です。

 

土地値は3950万円ですが、軽量鉄骨の古家があります。

そもそも中古戸建てとしての売り出しのため、更地渡しのわけもなく、解体費がかかってしまいます

 

 

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軽量鉄骨の解体費用を調べると相場が坪単価5万円。少し高めに見て6万円として、建物面積が101平米(約30坪)のため180万円です。


また、セットバックのためにコンクリート壁を壊す必要があるので、200万円は見ておいた方が良さそうです。

 

そうなると、土地+解体費用で4150万円建物にかけられる費用は4490万円(8640-4150万円)です。

 

 

 

 

これ・・・

かなり厳しいです

 (||゚Д゚)

 

 

 

過去に木造二階建て8戸のアパートで頑張って値引き交渉をして、4700万円(もしかしたらもっと値引きできたかも。結果はわからずじまい)でした。

 

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木造三階建ては木造二階建てよりも割高になりますし、今回は9戸のアパートです。

 

建築費を4470万円に抑えるのは、K社社長の裁量を持っても厳しいでしょう。。。

 

更地渡しにしてもらうか、指値をするか。。。ただ、既に反響も数件入っていたようなので、交渉は厳しい可能性が高いです。

 

とりあえず、K社社長には物件詳細資料を送付してボリュームチェックと概算見積もりをお願いしておきました。

 

埼玉の建設会社

黒神様に建築費の事を相談したところ

 

埼玉にかなりコストパフォーマンスが高い建設会社があるナリ

 

と、紹介されたのは、Kaito建設(仮称)

 

神奈川の物件で一度依頼した事があるナリが、場所が遠く無理だったナリ。東京北部や東部だったら大丈夫と聞いたナリ

 

さすが、黒神様。。。何件、建設会社の引出しを持っているのでしょう・・・

 

翌日にKaito建設に電話する事にし、この日はパソコンを閉じました

(次回に続きます)