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家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

建築面積?算入?不算入?

 

 今回は不動産投資研究ブログです。

※たまに、こういう記事も差し込んでいきたいと思います。

 

不動産投資を始めると色んな面積が登場してきます。

 

 

 

 

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これまで、なーんとなくの理解で進めていましたが、土地から新築を狙うにあたって、各種面積の定義や考え方をそろそろ本格的に理解する必要がありそうです。

 

Googleで調べればわかりますが、延床面積と施工床面積が混同されたりと、紛らわしい情報も多いので、各種面積を整理してみました。

 

土地の面積について

土地面積

そのまんまじゃん!!と突っ込みたくなりますが、実は不動産登記簿に記載されている「公募面積(登記面積)」と、家屋調査士が実際の土地の面積を計測した「実測面積」の2種類があります。

 

隣地境界を明確にし、確定測量を行い、実測面積を図った上での売買となる事が多いです。また、公募売買か実測売買の2種類の売買の方法がありますが、本記事の本筋から逸れるため割愛します。

 

ちなみに、実測面積通りに登記面積を修正して、公募面積と実測面積を一致させる事を「地積更正登記」と呼びます(※地積更正登記は、その存在すら知りませんでしたが、黒神様に教えて頂きました)

 

有効敷地面積

土地として有効(使える)な面積を指します。有効面積や敷地面積と略される事がありますが同じモノを指します。建ぺい率や容積率は、この有効面積を元に計算されるので、土地面積より重要な面積です。セットバック分の面積を土地面積から除外して有効面積とするというケースが多いです。

 

建物の面積について

建築面積

建物の屋根を外して、上から見た面積です。建ぺい率の計算に使用します。

 

まぁ、さすがに常識の範囲ですね。一応、イメージ図を書いてみました。

 

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建築面積の算出法は建築基準法で定められてます(建築基準法施行令2条1項2号)。

建築基準法の記載内容で、キーとなる部分は

 

外壁から1m以内の突き出た部分は不算入。それ以上はー1mして算入

 

となります。

 

この内容は、ベランダ・バルコニー、廊下、階段の各種面積への算入・不算入でよく利用されます。


床面積

建築物の各階の面積です。一番気になるのは、居室以外の建築物(ベランダ・バルコニー等)の面積の算入・不算入だと思いますが、こちらは後述します。


延床面積

延床面積とは、建築物の各階の床面積の合計をいいます。これは簡単ですね。容積率の計算に使用します。


施工床面積

延床面積に算入しないバルコニーやロフト等を含んだ面積となります。

 

施工床面積は工事費の見積もりの際に施工単価として使われるようですが、建築物の種類によるので、正直、あまり気にした事はないです。実際、建築費の見積もりにもあまり出てこない気がします(経験が少ないだけでしょうか・・・?)

 

各種面積への算入・不算入

木造アパートを建てる際に、各種面積への算入・不算入がわからなくなる、ロフト、ベランダ・バルコニー、廊下、階段、出窓といった建築物について

 

  • 建築面積への算入・不算入(建ぺい率を消化する?消化しない?)
  • 延床面積への算入・不算入(容積率を消化する?消化しない?)
  • 施工床面積への算入・不算入(参考程度)

 

をまとめてみました。

 

そもそも、ロフトの定義、バルコニーの定義、といった話もありますが、ここでは、木造アパートを建てる上で「一般的」な見解私なりに整理した結果を記載します。

 

 

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ざっと整理しましたが、廊下・階段については、木造アパートで良く利用される開放廊下、屋外階段を前提にした記載としています。

 

開放廊下、屋外階段は延床面積には含まれません容積率を消化しない)が、建築面積には一部含まれる(建ぺい率を消化する)ので、よく混乱してしまいます。

 

共同住宅の廊下の幅員については、建築基準法施行令119条にて「延床面積が100平米を越える場合は1.2M以上の幅を持たせる必要がある」と定められているため、少なくとも20cm×廊下の長さが建築面積に含まれてしまいます(建ぺい率を消化してしまいます)。

 

また、階段については耐力壁の有無や設置場所等によって算入範囲が変わってくるため、さすがに建築士さんにて計算してもらわないとわからないですね。但し、階段も廊下の幅員と同じく、1.2M以上の幅を持たせる事が建築基準法で決まっているので、建築面積に一部含まれる(建ぺい率を消化する)事は間違いなさそうです。

 

ちょっと固い内容になってしまいました。。。。。(;^_^A

 

次回は不動産投資体験記に戻ろうと思います\(^o^)/

 

もし、内容に誤りがあればコメントもらえると嬉しいです。