一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

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悪魔の提案~サドンデス~

前回の記事の続きとなります。

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悪魔の証拠を掴み取れ

クローズドハウスの大杉さんに以下の悪魔の提案を受けました。

 

  • 住宅用として、融資が通らない金額の住宅ローンを組む前提での売買契約をとりあえず結ぶ
  • 売買契約と並行して、建築プランを検討し、想定した木造アパートが建設不可の場合はローン特約執行で白紙解約
  • 想定した木造アパートの建設が可能な場合はアパートローンとして購入するよう売買契約をまきなおし

 

この悪魔の提案を受けた場合、私が被るデメリットは以下です。

 

  • ローン特約執行でも売買契約まきなおしになっても、売買契約用の印紙代(1万円)が無駄にかかる
  • ローン特約を執行させるために、住宅ローンの審査を無駄に受ける必要がある

 

そんなにデメリットは無さそうです。

 

ただ、、、大杉さんも営業成績がかかっているとはいえ、ここまで買主有利な売買契約を結ばせるものでしょうか?売買契約を結ぶのも一手間かかるはずです。

 

不動産業界では私はド素人。カモネギとしてとって食われないように、全ての人を疑ってかかる必要があります。

 

売買契約のローン特約条項に変な小細工を入れられ、手付金の一部を持っていかれる可能性は無きにしもあらずです。

 

大杉さんに手のひらを返されないように、一つ保険をかけておこうと思います。

 

そうです。録音です。

 

通話レコーダーのアプリを仕込み、改めて、大杉さんの携帯に電話です。

 

アパート用ではなく、とりあえず、戸建て用として売買契約を結ぶ、という提案を頂きましたが、手付金はどのくらい必要ですか?

手付金は、、、そうですね。50万円入れてもらえれば十分ですよ

ローンが絶対に通らない金額で売買契約をとりあえず結んでローン特約を執行させれば、50万円の手付金は全額戻ってくるんですよね?

はい。白紙解約なので、50万円の手付金は全額戻ってきます。ご安心下さい

わかりました。買主有利な提案、感謝致します。今後もこの話は事務所ではなく、大杉さんの携帯にかけたが良いですか?

はい。営業のトップの私がこういう話をしているのはまずいので、携帯でやりとりさせて頂けると助かります


会話終了。これで手のひらを返されそうになった時の抑止力をゲットです(。-∀-) 

 

K社社長への建築プラン検討依頼

公開日は明日ですが、ボリュームチェックもせずに即日購入に踏み切れる土地の形状ではないため、さすがに、即日売り止めはないと踏みました

 

売買契約結ぶのも、住宅ローン審査を受けるのも案外面倒なので、悪魔の提案を受け入れる前に、少しでも建築プランが入るか、見通しは立てておきたいです。

 

クローズドハウス提携の一級建築士が使い物にならない事がわかった今、至急、ボリュームが入るかどうか検討を進める必要があります。こんな時、やはり頼りになるのはK社の建設会社社長さんです。

※Kさんについては、以下の不動産体験記の登場人物一覧を参照下さい

www.ichiyoku.net

 

かなり遅い時間(20時)ですが、携帯に電話すると繋がりました。さすが社長。

 

未公開の土地を仲介に紹介されて、至急、ボリュームチェックをお願いしたいのですが、受けて頂けますか?

勿論です。資料頂ければ早速とりかかりますよ

普通にプラン検討したら、どの程度であがってきそうですか?

そうですね。急がせれば、来週頭にはお出しできると思います

実は、物件の公開日が明日なので、極力急いで頂きたいですが

明日ですか!?それはさすがに厳しいですね。。。できるだけ努力します

ありがとうございます。可能であれば、建築費も概算頂けると助かります

 

という事で、特急で建築プランと概算見積もりを検討してもらえる事になりました(^^)

 

黒神設計とミニミニからのアドバイス

川●駅から自宅に帰ると、黒神様から一件のメールが届いていました。

 

プランについて考えてみたナリ

 

添付されている資料見ると、なんと、黒神さんによる簡易的な建築プランが描かれていました。

 

 

 

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高さはとれるので9戸にしてロフトを全戸つけるのも手ナリね。ただ階段・廊下スペースを考えると9戸15平米も苦しい可能性が高いナリ


さすがです。。。さっぱり建築プランのイメージが湧きませんでしたが、木造三階9戸が実現性を帯びてきました。

 

ミニミニに問い合わせた結果も連携するナリ

 

もはや到れり尽くせりです(ToT)。黒神さんの伝手あるミニミニ担当の意見は以下でした。

 

  • ロフト付狭小アパートはありふれており、買ったオーナーが入居者が決まらず悲鳴を上げている
  • ●見駅、川●駅は特に空室が目立つ状況
  • 川●駅徒歩5分は立地として大変良い
  • 敷金礼金ゼロゼロで入居者の内容に拘らなければ入居付けも可能
  • 家賃は6万円程度

 

やはり15平米前後の狭小だと立地が良くてもかなり厳しい模様です。

 

家賃も6万円程度と少し幅がありますが、想定した6万4千円の家賃よりは低めに見た方が良さそうです。

 

あとは、K社の神業炸裂で想定よりボリュームが入る事と、建築費が下振れする事を祈るのみです。

 

死角からの襲撃

せわしなく動いた翌日。いつものように会社に電車で通勤中に、複数のサイトで物件チェックしましたが、まだ川●駅の物件はネット公開はされていないようです。このまま公開を遅らせてくれると助かります。

 

通勤中に一通り、各サイトの新着物件に目を通したタイミングで、大杉さんから一本のcメールが入ってきました。

 

昨日の物件、先程、買付が入りました

 

 

 

 

 

 

 

 

・・f:id:minetiru:20180204230144p:plain

 

 

意味がわかりません。。。とりあえず、下車後に電話です。

買付、入ったんですか?まだ物件がネットに公開されて無さそうですが

昨日の中国人ファミリーが買付を入れてきて、午後から売買契約になりました

え?ローン審査もせずに、売買契約結ぶんですか!?

満額でキャッシュ買いをするようなんです

 

 

 

 


くぉおお( ̄□||||!!

 

 

 

 

あ、、、悪魔の提案をこれから受け入れる事は・・・・

いや、、、この状況だと厳しいですね

 

悪魔と契りを結んだところで、こちらは手付金50万円のローン特約有り契約。あちらはキャッシュ買い。そりゃ売主さんもキャッシュ買いを選択します。

 

5500万円の戸建てをキャッシュ買い。。。。圧倒的な中国人ファミリーの経済力に、川●駅 駅近狭小アパートプロジェクトは短い命を全うしたのでした。