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リフォームでインカム&キャピタルアップ~首都圏不動産投資実践会~

リフォームの値付け

前回の記事の続きとなります。

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今回の首都圏不動産投資実践会のセミナーの目玉。リフォーム値付け大会の始まりです。現状復旧や大幅リフォーム・修繕の費用がどの程度かかるのかを見積もってみる、というチャレンジ企画です。

 

4人グループでディスカッションする事になったので、隣の鈴木さんと、後ろの席に座っていた2名の4名で進める事になりました。

 

振り向くと、なんと、後ろの席に座っていた2名のうち1名は、銀行マンの神田さん(仮称)でした。
※神田さんについては、以下の記事を参照

www.ichiyoku.net

 

これは、どうも

 

さて、これは頼もしいメンバと一緒のグループになったものです。

セミナー参加者全員のグループ決めが終わり、リフォームの値付け大会開始です♪

 

1棟も物件を保有していないワタクシにとっては未踏の領域ですが、劇的ビフォーアフターを欠かさず見る事で鍛えた、この観察眼。いまこそ、開眼です!!

 

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何が何だか、さっぱりわからない。。。。

 

 

そもそも、クロス貼り替えの平米単価すらわかりません。さっぱりピーマンです。なんだ?3000円くらいか?

 

また物件を保有していない神田さんも同様です。

 

そんな中、隣の鈴木さんだけは、サクサクとリフォーム費用を見積もっていっています

 

私は結局何もできぬまま虚しくタイムアップ!!正解発表です。

 

今回のリフォーム値付け大会の講師は村上さんではなく、管理会社の方が講師でした。

 

アクセントクロスの単価、わかる人いますか?

 

管理会社さんの質問に鈴木さんが挙手をして答えます。

 

1000円!!

 

正解です。1000円~1100円が相場ですね。

 

すっげぇです。こんな感じで、リフォーム費用がわかる人が挙手をして、想定価格を答えていったのですが、鈴木さんは積極的に手を挙げ、ガシガシ当てていきます。

 

そもそも、挙手をする人は会場の5%にも満たない状態。リフォームを伴う賃貸経営の経験者が少ないのでしょう。


聞いてみると、鈴木さんは20年前から自主管理を行っていたとの事でした。クッションフロアやフローリングだったり、ほぼほぼ全ての単価が精度が高く頭の中に入っているようです。これには素直に驚嘆しました。

 

長年不動産投資をしていても、管理会社任せにしていると、この辺の相場感も培われないはずなので、鈴木さんが、自分の血肉となる不動産投資をし続けた賜物なのだと思います。

 

すごく貴重な講義でした。こんな講義やってくれるセミナーって他にないですよ

 

ほぼほぼ、リフォーム値付けができている鈴木さんですら、私とは違う高い次元で学ぶ事があったようです。

 

首都圏不動産投資実践会メンバには、運営事務局から別途、リフォームの適切な単価の一覧資料をメール送付頂けるとの事でしたので、この資料を数年後にリフォームに携わるその時まで、大事にとっておこうと思います。

管理会社の利益構造

管理会社の講師の方から、

 

管理会社は直接リフォーム業者に発注する費用の1.5倍~2.0倍の価格で見積もりを出すのが普通です

 

という話しを聞き、驚きです。

 

セミナー受講メンバが、どの程度の利益であれば、仕事を受けるのかを質問したところ、管理会社の講師の方は

 

管理会社は10%以下の利益しか生まないリフォームはしない!!けっっっしてしない!!

 


と力強く断言されていました(笑)

 

どうやら、管理会社は賃貸物件の管理費で稼ぐのでなく、リフォーム費用の中抜きで稼いでいるようです。

 

であれば、管理会社を通さずに、リフォーム業者に直接発注するよ、と思いますが、それをやったら管理会社に嫌われるとのこと。

 

さじ加減が難しいそうなので、鈴木さんに相談してみました。

 

現状回復くらいであれば、退去者が普通は負担してくれるので、管理会社の出してきた費用でやってもらっていますよ

敷金をもらってなくても、退去者が費用負担してくれるんですか?

はい。自分が汚したという自覚があるので。そこで揉めた事はないですね

なるほど。退去者が現状回復費用を払ってくれるのであれば、オーナー・管理会社はWIN-WINの関係ですね

オーナーが支払う必要がある間取り変更やバス・トイレ交換といった大規模のリフォームや修繕については、管理会社は絶対使わないです

 

リフォームの費用対効果

リフォームを行う目的

首都圏不動産投資実践会では、「リフォームを行う事で賃料を2万円アップしたい」というお題でした。ただ、ここで一つの疑問が生まれます。

 

賃料10万円の部屋を120万円のリフォームをして、賃料が2万円アップしたとしても、2万円×12ヶ×5年=120万円となるので、リフォーム費用を回収するのに、5年の歳月が必要です。

 

そこまでしてリフォームする必要があるのでしょうか?

 

賃料上昇分で収益を生み出し始めるのは5年後になってしまいます。

 

この疑問に村上俊介さんが答えます。

 

考え方だとは思います。リフォームは賃料をあげてインカムを増やすという側面だけでなく、資産価値を上げる事でのキャピタルゲインにもつながります。

 

セミナーの時はいまいち、ピンとこなかったので、ちょっと具体例を考えてみました。

 

インカムアップで資産価値アップ!!

 

例えば、月の賃料10万円で購入価格が1200万円のワンルームマンションがあったとします。年間賃料が120万円のため、利回りが10%となりますね。

 

このマンションを120万円かけてリフォームをして賃料を2万円アップしたとします。すると、月の賃料が12万円となり、年間賃料が144万円となります。

 

利回りは144万円(年間賃料)÷1320万円(物件価格+リフォーム費用)=11%となり、1%の利回り向上です。

 

さらに、5年かけてリフォーム費用を回収して、リフォーム費用の120万円を相殺すると、144万円(年間賃料)÷1200万円(物件価格)=12%となります。

 

簡単に表でまとめると、以下となります。

 

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結果、1200万円の物件に120万円のリフォームをかけて、2万円の賃料アップをする事で、5年後には利回りが10%→12%に向上です。資産価値のアップです。

 

資産価値アップでキャピタルアップ

考えをシンプルにするため、このワンルームマンションは、いつでも利回り10%で売り出せば、売れる物件だとしましょう。

 

かけた費用の合計は物件購入金額1200万円+リフォーム費用120万円で1320万円。

 

リフォーム後、賃料が2万円アップしたマンションを、入居付けが終わった後に、すぐさま利回り10%で販売すると、年間賃料144万円÷10%=1440万円が販売価格となります。

 

かけた費用は物件購入価格(1200万円)+リフォーム費用(120万円)の1320万円のため、1440万円ー1320万円=120万円が売却益となります。

 

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リフォームして5年後、リフォーム費用の改修も終わって、入居者が同一賃料で住み続けていた場合は、さらに+120万円で合計240万円の利益をゲットです。

 

資産価値を向上させ、売却時の利益を増やす事がリフォームの目的の一つなんですね。いやぁー、奥が深いです。

 

どういうリフォームをすれば、どのように賃料が上がるのか?

ただ、ここでまた一つの問題に直面します。そもそも、どのようなリフォームをすれば、どの程度賃料が上がるのかわかりません

 

かけたリフォーム費用を回収し、売却益を向上できるだけの賃料アップが見込めなければ、リフォーム費用をドブに捨てる事になります。

 

ここは、経験者の鈴木さんに確認です。

 

キッチンを変えたら、この程度賃料がアップする、といった内容をまとめた良い本が出ていました。私の感覚とかなりマッチしていたので、後ほどひーやんさんに紹介しますね

 

首都圏不動産投資実践会の翌日、早速、鈴木さんから本のご紹介のメールがきました。何と良い人なんでしょう。゚(゚ノД`゚)゚。Amazonで早速、ポチリです。

 

まだ、手元には届いていないですが、書評について、後ほど、以下のおすすめ書籍コーナーに追記したいと思います

 

www.ichiyoku.net

 

今回のセミナー参加レポートは以上となります^_^