一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

●バブルアンビリーバブル!!

最初にポチッと応援よろしくお願いします。
ブログ書く励みになります\(^o^)/

にほんブログ村

可能であればそれぞれクリックお願いしますm(_ _)m
※クリックしたら絶対戻ってきてね!!

 

前回の記事の続きとなります

www.ichiyoku.net

 

建築プランの提示

 

●バブルの斎藤さん(仮称)に建築見積・収益計算・銀行融資の3点セットを丸投げした後、1週間程経ちましたが、何の音沙汰もありません。。。

 

不安になり、●バブルの斎藤さん(仮称)にコンタクトをとってみました。

 

イワタ設計(仮称)の建築見積もりって進んでいますか?

はい。順調に進んでいます。ちょうどラフ図ですが、建築プランが出てきたので展開しますね。うまくボリューム入っていますよ

本当ですか!?それは良かったです。建築プランの送付、よろしくお願いします


良かったです。お願いしていた1K×14戸の木造三階建てアパートが建ちそうです!!

 

電話を切った数分後に、建築プランのラフ図が送付されてきました。

 

 

 

f:id:minetiru:20180127222700p:plain

 

 

 

何でしょう?これは? 1LDKが2部屋の図面のように見えます。

 

よくよく見ると

 

1階 :52平米(1LDK×2)

2階 :62平米(2LDK×2)

 

というメモが記載されており、2階は2LDKの間取りとなっていました。

 

プチパニックです

プチパニックです

プチパニックです

プチパニックです

プチパニックです

 

 

斎藤さんに連絡です。

 

建築プラン見ました。お願いしていた14戸の木造三階建てアパートではなさそうなんですが

そうですね。イワタ設計の支店長と話しをして、1LDKと2LDKの二階建てのプランにしときました

 

 

何で?何で?何で?何で?何で?

 

 

・・・ご提案ありがとうございます。こちらのプランをお薦めるする理由を教えて下さい

はい。私も収益性を考えて、1Kの14戸の単身者向けアパートはどうだと話したところ、イワタ設計の支店長が単身者向けの14戸とはけしからん。地域的にも粘着性が強い2人暮らし、またはファミリー向けにするべきだと強く言ってきまして

(何が、けしからないんだ。。。)わかりました。ちょっと私の方でも頂いたプランで収益計算してみます。ちなみにざっくりと建築費はざっくりどのくらいだとっていましたか?

3000万円くらいと聞いています

 

新プランでの収益計算

 

イワタ設計の支店長も根拠もなく、依頼主の要望をガン無視して、新プランを提案してくる事はないはずです。案外、収益性も単身者向けプランと同程度になるかもしれません。

 

早速、類似のアパートの賃料をHome'sやSuumoでリサーチしました。結果、賃料は1LDKは11万円程度。2LDKは12万円程度が相場のようです。

 

利回り計算すると、以下となります。

 

  1. 事業費=土地代(6000万円)+建築費(3000万円)=9000万円
  2. 年間賃料=((11万円 × 2)+(12万円 × 2))*12ヶ月 = 55万2千円
  3. 表面利回り=55万2千円÷9000万円=6.13%

 

ダメだ。ダメだ。ダメだ。全然ダメだ。


これは、まずいです。斎藤さんに連絡です。

 

提示頂いた新プランで収益計算してみましたが、利回りが6%程度と、収益上、かなり厳しそうなんですが。。。

そうですか、、、、。ただ、イワタ設計の支店長もこだわり強いですから。一度会って、話しをされてはいかがですか?

(え・・?私が説得するの?)・・あ、わかりました。今後の付き合いもありますし、ファミリータイプにしたお考えを詳しく聞きたいので、是非、お願いします

それでは、イワタ設計の支店長に候補日を確認して連絡致します

 

一週間後~斎藤さんからの連絡~

結局、イワタ設計の支店長との打ち合わせ候補日の連絡がこないまま、時は流れて一週間後。斎藤さんから一通のメールが届きました。

 

建築プランが完成し、見積もりもできたので送付します

 

なんと、正式なプランと見積が出てきました!!

 

収益が厳しいと言う私の意見を斎藤さんがイワタ設計に伝えてくれて、考え直してくれたのかもしれません。

 

メールに添付されていた資料を拝見して、天を仰ぎました。

 

1LDK+2LDKの建築プランが綺麗に製図されています。

 

見積書も明細までビッチリです。しかも建築費は4000万円。概算から+1000万円の上振れです。

 

早速、斎藤さんに電話です。

 

あ、、、、ありがとうございます。結局、このプランで収益計算はされているんですかね?

これから収益計算は着手すると言っていました。もうしばらくお時間下さい。

 

さらに一週間後~黒神様の心配~

収益計算結果が一向に送られて来ないまま、さらに一週間が過ぎたとある日、黒神様から一通のメールが届きました。

 

●バブルのページから物件が消えているナリ。ひーやんさんのところに連絡が行っているナリか?ちょっと心配ナリよ

・・・連絡来ていないです。確認してみます。

 

斎藤さんの携帯に電話してみましたが、出ません。仕方がないので、以下のメールをしておきました。

 

ホームページ上、掲載が終了してしまっていますが、もしかして売れてしまいましたか?

 

いつもなら、音楽ライブのコールアンドレスポンスの速さで返信をくれていた斎藤さんですが、その日は返信がありませんでした。

 

というか、この日以降、一切のレスポンスがこなくなってしまいました

電話の折り返しもありません。

 

何か怖いです。もしかして事故とかに合われたのかもしれません。。。

 

年明けの広告チラシ~学んだ教訓~

年明けに帰省先の九州から横浜の自宅に戻ってきて、宅配ポストのチラシを整理していたら●バブルから一枚のチラシが入っていました。

 

 

 

 

f:id:minetiru:20180128161631j:plain



 

 

 

 

 

_| ̄|○

 

ご顕在で何よりです(*´ω`*)

 

土地から新築を狙っているのに、丸投げをした私が浅はかでした。反省です(-_-;)