一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

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黒神様からの物件紹介

暴力団近隣物件を諦め、良い売地を探していましたが、なかなか見つかりません。

 

これまでコンタクトをとっていた仲介業者に条件にマッチする物件がないか、宛先と宛名を変えてはメールを送るという単調作業を繰り返していた時、黒神様から一通のメールが届きました。

 

結構ボリュームが大きく、手がかかりそうな物件ナリ

 

黒神様から紹介された物件のスペックは以下の通りです。

 

  • 横浜某ターミナル駅徒歩8分
  • 土地面積:202平米
  • 土地形状:整形地
  • 建ぺい率:60%
  • 容積率:150%
  • 物件価格:6000万円
  • 現況:古家有り

 

建物入れると1億超えのボリューミーな案件となりますね

 

ひーやんさんの自宅から近いし、●バブル専任なので、ひーやんさんの伝手を使って話を進めやすいかもしれないナリ

 

以前、仲介業者訪問で●バブルさんの斎藤さん(仮称)とコネクションを作っており、希望条件を満たす物件の紹介待ちの状態でした。
※詳細は以下の記事参照

www.ichiyoku.net

 

方向性は古屋解体してからの建築ナリ。2Fなら1K10戸、3Fなら1K12~14戸ナリね

 

収益計算

建築費はざっと概算で考えると2F10戸で5000万円。3F14戸であれば7700万円です。建築費は2階建てよりも3階建ての方が多少割高になります。


それぞれのプランで概算の収益計算をしていきます。

 

2F10戸プランでの収益計算

事業費(諸費用除く)は土地(6000万円)+建物価格(5000万円)で1億1000万円です。

 

賃料は固くみて、6万5千円平均とすると、年間賃料は780万円。

 

年間賃料(780万円)÷事業費(1億1000万円)で表面利回りは7.1%

 

うーん。少し寂しい利回りです。


3F14戸プランでの収益計算


事業費(諸費用除く)は土地(6000万円)+建物価格(7700万円)で1億3700万円です。

 

賃料は同様に6万5千円平均とすると、年間賃料は1092万円。

 

年間賃料(1092万円)÷事業費(1億3700万円)で表面利回りは7.97%

 

土地値の指値をしたり賃料の裏取り調査をして上振れすれば、目標の利回り8%を達成する事が十分可能な案件なりそうです。

 

チャレンジする?チャレンジしない?

 

●千代銀行から内諾をもらった金額を大きく超えてしまいますが、まだまだ融資相談していない銀行も多いです。
※●千代銀行の仮審査の件は以下のブログ参照

www.ichiyoku.net

 

はなから諦めてたら何も始まりません。ボリューミーな案件に挑戦する事で、得られるものも多いに違いありません。

 

億超え物件チャレンジ開始です!!