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銀行マンはリスクをとる!?

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首都圏不動産投資実践会 大忘年会

前回の記事の続きとなります。

 

www.ichiyoku.net

 

公開コンサルが終わり、会場を移動した後、今回の目玉の忘年会です。

 

目的は

 

 大家仲間を作る

 

です。

 

忘年会は立食パーティで、勿論アルコールも出ました。

 

九州男児のワタクシ、飲むのは得意ですが、飲むと少し記憶は朧気になります。

なので、本記事の内容も細部は若干怪しいですが、ご容赦下さい(笑)

 

さて、忘年会の始まりです。村上俊介さんが乾杯の音頭をとります。

 

みなさん、セミプロ投資家になって、ジャンジャン儲けましょう!!かんぱ~い!!

 

忘年会が始まると、公開コンサルを受けた事と、質問タイミングでガッシガシ質問していたので多少顔バレしていたのか、色んな人に声をかけられます。

 

  • 不動産投資を始めて、どの程度経つのか?何棟持っているのか?
  • 新築建売アパートではなく、何故、土地から新築を狙おうとしているのか?
  • どのようなセミナーに出てるのか?

 

といった質問が多かったです。

 

1棟も持っておらず、まだ、不動産投資の本を手にとってから3~4ヶ月程度しか経っていないと話すと、皆さんビックリされていました。

 

3~4ヶ月とはいえ、一日4~5時間は不動産投資に時間を費やしているので、「物件を購入する」という工程に関しては、ある程度の知識がついてきています。

 

また、黒神様の全面サポートを受け、土地から新築に向けて具体的に動いている経験もあるので、一般的な成長速度よりは早いのかもしれません。

 

気づけば、質問に答える立場で30分程度の時間が経過してしまっており、これじゃあ、まずい、と思い、トイレへ中座。仕切り直しです。

 

 

銀行マンとの出会い

 

改めて、会場に戻り、ビールを片手に周りを見渡すと、、、、

 

見つけました!!

 

実は、不動産投資実践会のミーティングの中で、非常に興味深い質問をした男性がいました。

 

村上さんとの彼の質疑の内容は以下の通りです。

 

土地から仕入れて、2018年2月にアパートを竣工予定で進めていますが、転売する際に劣化対策等級がついている事は購入者の融資付けに有利になりますか?

劣化対策等級は新築の場合のみローンに考慮されるので、転売だとあまり関係無いですよ

 

何と、土地から新築アパートを建てようとされているのです。これは、有益な情報が聞けるはず。早速、声をかけてみます。

 

こんにちは。ひーやんと申します

あ、どうも、公開コンサル受けてた方ですね。神田(仮称)です

村上さんとの質疑を聞いていましたが、土地から建てた新築を転売しようとされてるんですよね?

はい。●■駅の徒歩15分で利回り7.2%で見込んでいるので、6.2%で売れたらと思っています。今は5.8%で売りに出しています

すごいですね。ご職業は何をされているんですか?業者の方ですか?

いえいえ。普通の銀行員ですよ

お若く見えるのですが、何歳ですか?ちなみに私は3■歳です。

3▲歳ですよ

 

私より3歳、若いです。ほぼ同年代です。これは今後も長く付き合えるかもしれません。

 

やっぱり、法人で買おうとされているんですか?

勿論、法人です。来年の3月迄に、あと2棟狙っています

え?そんな短期で何棟も融資をどうやってひくんですか?

私の法人と妻の法人がそれぞれありますので、1法人1物件とはなりますが、2棟程度であれば大丈夫ですよ

 

1法人1物件は、今の状況だとそれなりにリスキーだと考えていましたが、銀行員に言われると揺らぎます。

 

ちなみに1法人1物件に記載した記事は以下になります。

www.ichiyoku.net

 

ということは消費税還付も受けるんですよね?

勿論です。消費税還付をやれる税理士は少ないんですが、かなり安い税理士を見つけました。良ければ紹介しますよ

ありがとうございます。確か4000万円の建築費だと消費税分8%の320万円が還付されますが、そのうち手数料で3割程度、報酬として税理士に払わないといけないですよね?

いえ。私の場合、金地金の売買を自分でやれるので、税理士への報酬は無しです

(ふぇええ)

 

ちなみに、消費税還付の事を記載した記事は以下です。

www.ichiyoku.net

 

消費税還付は黒神様より

 

税務署も抜け道塞ごうと必死ナリ。法改正されると大損なので実は結構リスキーナリよ

 

と聞いていました。ただ、橋本さんは考えた結果、リスクテイクする結論に至ったのだと思います。

 

融資はどの銀行で受けたんですか?

日本銀行です。金利は1.2%で35年ローンで融資を受けています。私の銀行で資産管理会社の格付けした結果も持ち込んだので話も通りやすかったです

(格付け・・・すごっ・・・)建設会社はどこなんですか?

プ●●です。坪単価は70万円で割安ですが、竣工時に50%払わないといけないです。怖いので建設会社の社長の個人保証をつけてもらいました

確かに何も建っていないのに、半額払うの怖いですね。逃げられるリスクもありますし

あと、遅延が起きたら遅延金を支払うように契約書に明記しました。10月頃、雨の日が多かったですよね?

そういえば毎週土日は雨だった記憶ありますね

その影響で建築スケジュールが遅れまして、竣工遅れたら遅延金もらいますよ、とメールしたら、慌てて社長が電話してきましたよ

天候の問題なら、建設会社には責任はないんじゃないですか?

そうです。社長もそう言ってきましたので、契約書の10条3項2号を見て下さいと伝えました。「如何なる理由においても遅延が発生した場合は遅延金を請求する」と記載していましたので

おぉ・・・抜け目ないですね。ただ、建設会社との仲が悪くならないですか?

すごいピリピリしてますね。建築スケジュールの遅れを取り戻そうと必死に頑張ってくれてますよ。フハハハッ

 

村上さんに答え合わせ


神田さんと色々話をしましたが、最初は茨木県の地方RCから検討しはじめて、紆余曲折を経て、土地から新築建てて、転売して利ざやを稼ぐ方針としたようです。

 

現在竣工中の物件は転売し、3月末までで狙っている2棟はある程度、保有するつもりなのでしょう。

 

ただし、私の感覚ではターミナル駅の●■駅と言えど、徒歩15分で6.2%は厳しいのでは?と思っていると隣に村上さんがやってきました。

 

こんにちはー

質問していいですか?

どうぞどうぞ

これこれしかじかで、5.8%で物件を売りに出しているんですけど、売れそうですかね?

うーん。。。ちょっと厳しいかも。6%なら売れると思いますよ!

ありがとうございます。

(6%で売れるんだー。。。。)

 

詳しく神田さん話を聞くと、積算が90%が出てる資産価値が高い物件のようでした。確かに資産家が欲しがりそうな物件です。

 

1物件1法人、消費税還付、建設会社への遅延金交渉、それぞれリスクがあると考えていましたが、銀行員の神田さんは、うまくリスクテイク・リスク・コントロールをしているようでした。私には真似できなさそうです。

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  本業が銀行員という事で、財務諸表にも詳しいらしく、本業の知識・経験を副業に活かせるのは羨ましい限りです。

 

そこまでの知識と経験があって、どのような目的で不動産投資実践会に参加してるんですか?

答え合わせですね

答え合わせ?

私も一人で進めているので、実は不安なのです。それで村上さんのセミナーで話を聞いて、私の進め方が問題無いかを確認しているんです。村上さんが言っている事はとてもまともで共感できるので

 

黒神様といい、神田さんといい、よく、独力で進められるものです。類まれなる情報収集力・観察・判断力、行動力そして胆力があるのでしょう。

 

この日は神田さんと連絡先交換をし、帰路に着きました。

 

今回の目的

 

 大家仲間を作る

 

は達成です。

 

それにしても、●日本銀行、木造なのに35年ローンがひけるのは魅力的です。機会を見つけて、融資相談に行ってみようと思います。

 

最後に

気づけば、だいぶ記事が長くなってしまいましたが、最後に私が神本と崇める、村上俊介さん著の2冊の本を紹介します。

 

 

 

不動産投資を始める多くの人が手にしてもらえば、幸甚です(・・・競争相手が増えるので、やっぱり買わないで、、、

 

次回のマンスリーミーティングは1月26日です。勿論参加しますので、もしかするとブログの読者の方とお会いするかもしれませんね\(^o^)/

 

改めて、首都圏不動産投資実践会についての記事を記載しておきます。

 

www.ichiyoku.net