一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

避難経路を確保せよ

黒神様からのちょっと待ったコール

前回の記事の続きとなります。

www.ichiyoku.net

 

●堂駅の物件の内容を再掲します。

 

  • 立地:●堂駅 徒歩 4分
  • 土地面積:95平米
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:300%
  • 用途地域:近隣商業
  • 接道:南側5メートル
  • 価格:2300万円
  • 現行:古家あり
  • 引渡し:応相談

 

1Fあたり70平米が利用できるので1Fを17平米×4部屋。

 

3F建ての木造アパートの想定で、12部屋を確保し、最低利回り8.3%となる想定です。

 

喜び勇んで黒神様へ土地情報を送付し、計画についてお伝えました。

 

・・・という事でお宝物件発見です(すごいでしょ!?)

ひーやんさん。。残念ながら、木造アパート用地としては厳しいナリ

えぇ!?どうしてですか?

間口が狭いナリよ。避難経路と隣地からの距離を考えると建ぺい・容積率を使い切れるボリュームは入らないナリ

・・・・


避難経路と隣地からの距離ですって?

早速、調べてみます。

 

避難経路と隣地からの距離


神奈川県では避難経路は以下の規程となっているようです。

 

f:id:minetiru:20180107225536p:plain


出典:神奈川県建築基準条例等の解説 - 神奈川県ホームページ

今回の物件だと「100平方メートルを超え、300平方メートル以内のもの」のため敷地内通路の幅員は2メートルを確保する必要があります。


また、隣地からの距離は、民法234条1項で「隣地境界線より50センチ以上離すこと」とされています。

 

建築基準条例や民法だったり、様々な条例・法律が絡んでいるんですね。難しい。。。

 

 

今回の土地で考えてみると・・・

今回の土地で避難経路と隣地からの距離を考慮して、居室で利用できる面積を考えてみました。

 

まずは、敷地面積が95平米。間口が5mなので、改めて見ると、確かに縦長ですね。

 

f:id:minetiru:20180107225500p:plain

 

続いて、建ぺい率は80%なので、建築可能な面積は72平米となります。

 

f:id:minetiru:20180107225457p:plain

 

更に、敷地内通路と隣地境界からの距離を考慮してみます。

 

f:id:minetiru:20180107225454p:plain

 

最後に、3階建とするために必須となる階段も入れてみましょう。

 

f:id:minetiru:20180107225451p:plain

 

何という事でしょう。。。

 

1Fあたり72平米が利用できると考えていましたが、蓋を開けてみると41平米しか利用できないじゃあ、あ~りませんか。

 

1Fあたり、4部屋確保するとなると1部屋10平米程度の小人用アパートが出来上がってしまいます

 

アリエッティは喜ぶかもしれませんが、ボランティアで投資はできません。

 

いやはや、、、お宝物件とはしゃいでしまい、恥ずかしいったらありゃしない。

 

黒神様は、土地情報からざっくりと自分で間取りも検討できるらしく、これまで100件以上の間取り図を作ってるらしいです。それらの経験が土地探しをする上で活きてくるんですね。

 

もっと知識を付けて、簡単な間取りは自分で検討できるようになるぞ!!

 

※追記

黒神様よりブログ投稿後に以下のアドバイスがありました。

 

共同住宅の場合は階段の幅は片側90cm以上必要ナリ。両側の階段合わせると、余裕持たせて2mは想定した方が良いナリよ

 

f:id:minetiru:20180108005537p:plain

出典元:横浜市建築基準条例及び同解説

 

まだまだ勉強不足ですねー(;^_^A アセアセ黒神様、ありがとうございました★