一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

お宝土地発見!?

■急●バブルへの訪問

融資先開拓と並行して、木造アパートを建てるための土地探しです。

 

ただ、ネットを見ても、良い土地がなかなか出てこないため、自宅の近くの■急●バブルに訪問してみました。

 

自宅近くの■急●バブルはマンション売却と自宅用の土地の仲介でお世話になったため、それなりにコネがあります。

 

但し、当時の営業さんは異動してしまっていたため、新しい営業さんの斎藤さん(仮称)がついてくれる事に。

 

斎藤です。収益用物件を専門に仲介を担当しています

 

斎藤さんは、元々、横浜の湘南エリアの営業担当だったらしく、湘南エリアの熱い思いを語ってくれました。

 

湘南エリア、特にJR沿いの藤●、辻●、平●あたりは独特の賃貸需要があります。土地値も低いのでお薦めです

 

また、私の会社の人に対して、収益用物件用の土地の仲介もしたこともあるとの事で多いに盛り上がりました。

 

さらに、建設会社のイワタ設計(仮称。有名なコスパ高い建設会社)とタッグを組んで、収益用物件に適した土地を探し、間取り・建築費を検討し、事業計画書を作成した上で、物件提案もしてくれるとの事。

 

イワタ設計の過去の見積書を見せてもらうと、木造2Fアパートで坪単価55万円。激安です。

 

ただ、現時点では良い土地はないらしく、紹介できそうな土地情報が入り次第、連絡を入れてもらう事になりました。

 

自宅に帰り、黒神様に湘南エリアの土地について意見をお伺いして見ることに。

 

確かに、湘南エリアの独特な賃貸需要の話は聞いた事があるナリ。吾輩の住まいから遠いのでスコープ外にしていんたナリが、ひーやんさんは近いので、検討しても良いと思うナリよ

湘南エリアの土地探し

湘南エリアの土地情報をネットでくまなく探してみると、おや?と思う土地を見つけました。スペックは以下です。

 

  • 立地:●堂駅 徒歩 4分
  • 土地面積:95平米
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:300%
  • 用途地域:近隣商業
  • 接道:南側5メートル
  • 価格:2300万円
  • 現行:古家あり
  • 引渡し:応相談

 

考えれば考える程良い土地です。というか、お宝物です。めっちゃくちゃ安いじゃぁないですか。近隣商業なので、ボリュームがびっちり入りそうです。

 

建ぺい率を目一杯利用すると、1Fあたり70平米入ります。1部屋17平米で1Fあたり4部屋です。

 

3F建てだとすると、合計12部屋の木造アパートとなります。

 

建築費は高く見積もって、7200万円として事業費は9500万円。

 

賃料は固く見積もって、1部屋あたり5万5千円だとして、年間賃料は792万円。

 

利回り=792万円/9500万円=8.3%

 

建築費は高く、賃料設定は安く見積もっているので、最低限8.3%の利回りが出る計算になります。

 

しかも●千代銀行で受けている仮審査の承諾範囲の融資額にも収まります。

www.ichiyoku.net

 

武者震いしました。早速、仲介業者に電話です。

 

 

 ●堂駅物件への買付

ネットで出ている●堂駅の物件についてですが、売りに出されてからの反響はどうですか?

反響はすごいです。業者さんからもお声かけ頂き、古家の解体費の見積もりのため、明日、古家の中を一緒に見ようとしています

(既に業者が。。。)そうですかー。私も木造アパートを建てようとしていて、何とか購入したいのですが

 

融資も別物件で内諾を受けている事、これまで業者さんとの買付合戦で負け続けてしまっており、何とか購入したい旨を熱く伝えました。

 

事情について承知しました。ひーやさんの1棟目の購入、全力でサポートさせて頂きます

ありがとうございます!!

ただ、私も売主様に売り止めをする理由をお伝えする必要があるため。買付証明証を頂く事は可能でしょうか?

建設会社に設計依頼した結果、万が一、想定したボリュームが入らない場合は買付キャンセルする可能性もありますが、それは問題無いですか?

それでは買付証明書に覚書として■月×日までに建築検討して、期待した利回りが得られない場合は買付キャンセルする旨を覚書で頂ければ、売主様に交渉してみます

 

すごく融通が聞く仲介さんでした。買付証明書も見本を記載した上で送ってくれるとの事。

 

初めて自分で土地探し、ボリュームチェックをして買付けまで行う事ができそうです。

 

黒神様にも報告をしないと