一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

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擁壁やり直し込みの事業費

前回の記事の続き

www.ichiyoku.net

 擁壁のやり直しが必要となると、事業費用は以下のようになる。

 

  • 土地価格  :4400万円
  • 古家解体費 :200万円
  • 擁壁やり直し:1300万円
  • 建築費   :4400万円
  • 解体費補助 :-150万円
  • 建築費補助 :-150万円
  • 合計    :10000万円

 

事業費用が何とピッタリ1億円。そうなると、●千代銀行に仮審査として申し込んだ融資申請額の9750万円を上回ってしまう。

 

こうなると指値するしかない。擁壁やり直しが1300万円として、その半分の650万円。少し努力して4400万円→3800万円での指値交渉だ。


もし、建築申請時に擁壁やり直しが不要という判断となったら、ラッキーくらいで考えよう。

 

単純に600万円下げてといっても下げてくれるわけないので、色々と指値の理由付けを考えた。やはり、擁壁やり直しが確定的なものである事を伝えるべきだろう。

 

色々と調べると擁壁建築時に検査済証というのが発行されているはず。これが無ければ指値交渉のネタになる。

 

 

ラガー業者さんとの指値交渉


早速、ラガー業者さんに電話

 

●蓮寺の土地ですが、建設会社社長に現場を見てもらいました。増築時に南側の擁壁が増し積みされてるので、強度的に擁壁やり直しは確定的だろうという話でした

西側の一方後退セットバックによる西側擁壁やり直しはどうでしたか?

南側のやり直しをする場合は、強度的な問題で西側もやり直しになります。ちなみに、増築した際の南側擁壁の検査済証は売主さんはお持ちですか?

売主さんから一通りの資料を頂いているんですが、検査済証は持ってないです。娘さんが相続されていて、増築の詳しい内容もわからない状態です

そうですか、、、そうなると、ほぼ確実に擁壁の全面やり直しが必要ですね。擁壁全面やり直しの1300万円のうち、600万円だけ土地値の4400万円から引いた3800万円で交渉できないですかね?解体費も全て持ちますので(補助金出るし)

いやぁー。売主様には4000万円以上では必ず売ります、と約束しているので3800万円は厳しいです

(・・・4000万円が下限) わかりました。検討します


よし、指値の下限の聞き出し成功。そうなると土地価格が400万円ダウンとなったため、総事業費は9600万円に収まる。ギリギリ大丈夫だ。とりあえず、擁壁やり直しの見積もりをとって、本当に1300万円以内に収まるのかの裏取りをしよう。

サドンデス


ラガー業者さんから指値の下限を聞き出した同日の夜。家族で夕食をとっていると、ラガー業者さんから着信があった。

 

ダイニングを離れ、自室に入り、ラガー業者さんに折り返し電話。

 

先程の着信の折り返しです。どうしました?

●蓮寺の土地ですが、戸建ての建売業者が4300万円で買付を入れてきました

◎▲%■!? 

ひーやんさんもかなり検討されているので、今日中であれば、同一日として買付を受け付けます

わ、、、わかりました!ありがとうございます

 

クラッ。。。。。。。ときた。まさかの展開だ。。。。

 

そうなると、最低でも4300万円での土地の買付を入れる必要がある。総事業費は9900万円。●千代銀行の仮融資申請額9750万円を上回ってしまう。


どうする?どうする?擁壁やり直しの見積もりもとれていない。擁壁やり直しがなければ、融資額以内に収まるが。。。丁半博打、出てみるか?

 

リスクをとる恐怖

 

ラガー業者さんとの電話が終わり、ダイニングに戻ってくると妻と娘達が笑顔で食卓を囲んで陽気に冬休み公開の妖怪ウォッチの映画の話をしていた。

 

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すぐさま、ダイニングを出て、トイレに駆け込む。

 

ダメだ。。。。何を考えてるんだ。俺は。。。。。

 

こんなギリギリの綱渡りの状態に、家族を巻き込むわけにはいかない。

 

残念だが、今回は素直に諦めよう。。。。