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重層長屋とプロパンガス

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黒神様よりお告げメール

黒神様より週末に届くであろう土地から仕入れに関するメールを、一日千秋の思いで過ごしていたとある木曜日。まだ、週末ではないが、一通のメールが黒神様より届いた。


黒神様「ひーやんさん。楽待に良さげな物件出てるナリ」

 

メールにある楽待の物件URLを見てみると、東京都内の物件。

 

早速、その場で、不動産屋に物件詳細資料を請求。おおよそのスペックは以下の通り。

 

  • 亀●水●駅:徒歩8分
  • 物件価格:9000万円
  • 戸数:9戸(3F建て)
  • 利回り:8.4%

 

物件の間取り図(1F)のイメージは以下のような感じ。

 

 

f:id:minetiru:20171204002125p:plain

 

 

 旗竿地である事は間違いないが、にしても、形状がトリッキーで住みづらそう。2F、3Fの部屋は、階段で無理やり?直接つながっている。

 

とりあえず、黒神様に物件資料を送ってみて、感想を聞いてみよう。

 

ひーやん「物件詳細資料を仲介業者からもらったので、送付します。率直な感想はどうですかね?」

 

黒神様「相変わらず動き早いナリ。感心感心。物件詳細資料みたナリ。結論から言うと買うに値しない物件ナリよ。手間取らせて申し訳なかったナリ」

 

物件してのマイナスポイントは以下になるとの事

 

  • キワドい土地に無理くり作ってるため、間取りが悪く、客付けしづらい
  • 旗竿地なので積算も出ない

 

やっぱり、そうか。。。これは私も同じ意見だ。ただ、、、


黒神様「この物件はいわゆる、旗竿地の重層長屋といわれる物件で、色々と癖があるので1棟目にはお薦めしないナリ。あと、プロパンガスというのもマイナスポイントなりよ」

 


重層長屋?プロパンガスはマイナス?なんだそりゃ?調べてみた

 

重層長屋

「長屋」は、一般的な共同住宅とは異なる種類。共同住宅にはホール、廊下や階段などの共用部があるが、長屋にはそれが無く各戸で独立した玄関を持つ。さらに長屋が上下に重なったものを重層長屋と呼ぶ。

 

長屋は共同住宅と違い特殊建築物ではないため、規制が緩い。例えば、避難経路の確保が容易(戸別に専用玄関があるため)なため耐火基準は共同住宅に比べて緩い。

 

ちなみに、旗竿地だと、東京都では共同住宅を建てられないらしい。
※横浜だと2Mの接道で100平米以内であれば共同住宅建築可。

 

なので、東京都では、旗竿地の有効活用方法の一つとして重層長屋を建てることがあるとのこと。

 

プロパンガスはマイナスポイント?

まず、ガスの種類として都市ガスとプロパンガスがある。

 

ガス使用料は、都市ガスよりプロパンガスの方が高い(下手すると2倍以上も)

 

では、何故プロパンガスを導入するかというと、オーナー側にメリットがあるようだ。例えば、プロパンガスを導入すると、エアコンや給湯器といった設備や配管工事がタダになる。建築費が抑えられるというわけだ。オーナー側にメリットがあるが、入居者側にはデメリットがあるのかプロパンガス、という事になる。

 

確かに、それを知ってしまうと入居者の側からすると、プロパンガスより都市ガスのアパートに住もうと考えるが、そもそも、入居者はガスの種類とか意識していない人も多いのでは?と考えた。ただ、色々と調べていくと、2017年6月に経済産業省が不動産業界に対して、入居者に対して、以下のような内容の説明要請をしているらしい。

 

「プロパンガス会社はオーナーとの合意でエアコン等の設備を負担し、その費用負担分を入居者が支払うガス料金より回収している旨を説明し、書面へも記載するように徹底すること」

 

なるほど。こうなってくると、確実にプロパンガスは入居付けにはマイナスポイントになりそうだ。

 

黒神様と一通のメールのやりとりで、こんなにも知らないところが出てきた。

 

重層長屋やプロパンガスの件からも言える事だが、知ってしまえば、深掘りの知識習得は容易である。

 

ただ、知らない事を知ることは、独力では難しい

 

週末の黒神様の土地から仕入れに関するメールが楽しみだ(^^)