一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

物件の見極め方【収益編2】

前回の記事で「積算評価」「出口の想定」について記載した。

 

www.ichiyoku.net

 

続いては、収益シミュレーションである。収益シミュレーションはコアプラスの玉川陽介さんの著書「不動産投資1年目の教科書」の読者特典である収益計算エクセルを主に利用する。

 

 

ブログで度々登場しているが、不動産投資を初めようとしている人、実際に物件購入を検討している人には珠玉の内容のため是非、手にとってもらえればと思う。

 

1.収益シミュレーション

 

収益計算エクセルの使い方は、ずばり、以下のコアプラスのサイトに詳細説明がある。

 

cpx.co.jp


様々な仲介業者さんからの収益シミュレーションの資料をもらったが、コアプラスの収益計算エクセル以上に精度が高いシミュレーション結果は得られた事がない。

 

草食業者さんの仲介会社が出してきた収益シミュレーションが、業者さんが出してきたシミュレーションの中では一番精度が高かった。空室率や賃料下落率、元金返済比率や建物減価償却費の経年変化、PM管理会社委託費用や月額固定費等々、ある程度のシミュレーションができていた。


ただ、どうしても業者さんの収益シミュレーションに入ってこないのが、入退去のコストである。

 

一度、草食業者さんにも指摘したが、オーナーの努力次第なので、シミュレーションには含めていない、との回答だったが、実はこの入退去コスト、相当費用にはねてくのだ。

 

年間賃料収入の10%~15%が入退去コストと考えておいた方が良い。これをシミュレーションに含めないのは、やはり無謀である。

 

アプラスの収益計算エクセルでは、この入退去コストまでもが見える化された収益シミュレーションが出せるのだ。Kindle価格だと1300円である。改めてお薦めである。コスパ最高だ。

 

仲介業者さんも、こんな価格で精度が高く収益シミュレーションを出されたら商売上がったりだろう。そういえば、草食業者さんも「コアプラスですか。。。」と苦虫を噛み潰したような表情を浮かべていたのは記憶に新しい。

 

www.ichiyoku.net

 

指値交渉の末に」の結末で草食業者さんが「数値を見ていたら不動産は買えない」と話していたが、今考えると、無理くりな営業トークである。パワープレイも甚だしい。数値も真剣に見ずに物件を購入するカモネギになってほしかったのだろうか。。。

 

さて、話を戻して、収益計算上、仲介業者さんが含める事を避けたがる入退去の費用計算について、以下にサンプルをまとめてみた。

 

f:id:minetiru:20171114000311p:plain

 

どうだろうか?敷金や礼金があれば、ある程度入退去コストは相殺できるが、現在の市況だとこの程度は見込んでおく必要があると考える。フリートレントまで考えると、入退去費用だけで経費率は15%を超えるのだ。これが仲介業者さんが「オーナー次第」と言って隠している真実である。

 

後日ブログで書くが、戸塚で突撃ヒアリングした貸付業者さんの話によれば、敷金・礼金が0円の物件が増えた事で、入居者の引っ越しに対するハードルが低くなっており、平均入居年数も年々短くなっているとの事。戸塚であれば、平均入居期間が2年~2年5ヶ月のようだ。

 

無論、入退去費用については、リフォーム費用もやり方次第でもっと抑える事ができるだろうし、広告費もいらず、敷金礼金有りで入居付けができる事もあるだろう。物件を気に入ってもらえれば、平均入居年数も長くなるだろう。

 

まさにオーナーの賃貸経営の腕の見せ所である。この入退去コストがどの程度に抑えられるかが肝であると思う。そして入退去コストを抑える事ができるのが他物件との「差別化」なのだと思う。「差別化」ができていないと、空室率のみならず入退去コストとのダブルパンチをくらう事になる。場合によってはノックアウト(赤字)である。

 

2.投資指標

主に利用しているのは、以下の指標値。いずれも賃料収入(インカムゲイン)の評価指標であり出口(キャピタルゲイン)は含んでいないので、気をつけるべし。

 

  • FCR(真の利回り)
  • DCR(借入償還余裕率)
  • K%(ローン定数)
  • イールドギャップ
  • CCR(自己資本比率))


それぞれの指標値の計算式はネットや書籍で調べてほしいが、イールドギャップについては「表面利回り(%)-融資金利(%)」という誤った記載が多い。正しくは、「FCR(真の利回り)-K%(ローン定数)」である。

 

これらの指標値、例えばイールドギャップであれば、2%以上の確保が望ましいなど、ネット情報や書籍では記載されていると思うが、私はあまり、それぞれの指標値の絶対値に重みは置いていない。主に、購入候補物件の投資指標をそれぞれ算出し、横並びにする事で相対比較として利用している。

 

投資指標について、詳しく記載があるのは以下の書籍である。計算式も正しく記載してあるのでエクセルで計算式を再現しておくと、以後、簡単に算出できるようになるのでお薦めだ。

 

 


3.各種比率


経費率やローン返済比率も購入候補物件の比較感の中で利用できる。

 

特にローン返済率は表面利回りベースと、FCRベースでそれぞれ出しておく。表面利回りベースで50%を切ると良い、などが良くあるが、それはそれで参考値としつつ投資指標と同様に、やはり主には、購入候補物件の相対比較で利用するのが良いと思う。


4.キャッシュフロー総額

結局、全てはこれに帰結すると言っても過言ではない。

 

出口を迎えるタイミングまでの賃料による収入(インカムゲイン)と出口の売却益(キャピタルゲイン)の合算額がキャッシュフロー総額、総収益となる。

 

私の場合、投入した自己資金が年利10%運用で回った時のキャッシュフロー総額を超える事ができれば合格点と考えている。以下、例えば自己資金500万円を年利10%で10年間複利運用できた場合の例である。

 

f:id:minetiru:20171114001441p:plain

 

キャッシュフロー総額(総収益)は税引き前で800万円弱となる。不動産投資は多額の借金を背負うので、この程度の目標は突破してほしいところである。

 

という事で、これまでの不動産投資の体験を元に得た経験を【物件の見極め方】として整理してみた。今後も体験記の傍ら、拙いながらも不動産投資の情報を自分なりに整理できていけたらなと思う。