一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

物件の見極め方【収益編1】

1物件の見極め方の整理の続き、収益編である。

 

この収益編は本ブログで散発的に記載した内容の整理に近いものになる。


1.積算評価

まずは、物件の積算評価を出す必要がある。実は1棟目をサラリーマンの属性に頼って購入する場合は、積算評価がどうこうはあまり気にしなくても、オリックス銀行等で融資の打診が通る場合があると思う(私の場合もそうだった)。

 

ところがどっこい、積算評価は購入時より出口(売却時)に響いてくるのである。次の物件の購入者であるサラリーマン、もしくは法人は融資を引いて購入する事を考えると、積算評価が出ないと銀行から融資が下りず、買えない(=売れない)という事になる。

 

最近、再販物件が多いのも「買付けはしたものの、融資が下りなかった」という理由が多いらしい。収益性との天秤ではあるが、1棟目の購入といえど、積算評価の軽視はできない。

 

私は新築アパートで積算評価が60%を切る物件は避けるようにしている。欲を言えば70%ほしい。新築アパートだと積算評価が50%を切る物件もざらにある。

 

積算評価が50%を切ると、積算評価で資産性を考える銀行であれば、買った瞬間に土地評価は半分になる事になる。おっそろしい事である。

 

積算評価は土地の評価額+建物の評価額となる。評価額の計算方法はネットに情報が色々記載されているので、ざっくりと説明。


●土地の評価額
土地の住所を元に全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)

で路線価を調べる。路線価の種類は固定資産税路線価、相続税路線価の2種類があるが相続制路線価の方を参照にする。

  

以下が戸塚の上倉田の相続税路線価の例である。

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上記の「×」の場所であれば、路線価は16万円となる。
末尾のアルファベットは最初は迷ったが、借地権の土地の場合に資産評価で利用する
借地割合と呼ばれているもので、所有権の土地の場合は気にする必要はない。

よって、計算式は

 

土地の評価額 = 路線価 × 土地の平米数 × 掛け目

 

となる。掛け目は用途地域や土地の形状で変わってくるが、ここでは割愛。

 

私は用途地域による掛け目は知っていたが、土地の形状での掛け目があるとは知らず、泣きを見た。今思えば、単なる勉強不足だったなぁ。。。

 

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●建物の評価額

建物評価は

 

 再調達原価 × 建物延床面積 × (耐用年数-築年数)÷ 耐用年数

 

となる。木造のアパートの場合は再調達価格は15万円、耐用年数が22年となる。
※劣化対策等級2級を取得しているアパートの場合、耐用年数が30年。


2.出口(売却時)の想定

収益シミュレーションをする前に、考えておくのが、出口(売却時)の想定である。

 

不動産物件は、所有すればする程、税引き後キャッシュフローが減り(ローン元金の増加による税額増加や、修繕費増加)、資産価値が減る(建物の減価償却による簿価の減少)。

 

また、フルローン等で購入すると、いつかはデッドクロスが訪れるため。出口のタイミングは非常に重要である。

www.ichiyoku.net

 

「物件を売却する=物件を誰かが買う」という事になるので、「誰に買ってもらえるか」という想定を元に、出口を決める必要がある。


もちろん、出口のタイミングで市況がどうなるかはわからないので、今の市況を基準として考えるしかない。わからないから想定しない、は無謀すぎる

 

例えば、今の市況であれば築5年~10年の物件であれば、オリックス銀行で30年~35年の融資がおりる。そのため、新築木造アパートの場合は5年~10年後の売却を見据えておけば、出口の間口は増えると考える。

 

ただし、私の場合はフルローンでの購入を考えているため、5年だと賃料収入によるキャッシュフローが寂しい。そのため、10年保有を前提とする。

 

木造の場合は賃料は20年で15%下落するという統計が出ているらしい。出典は下記の書籍。

 

 人口減少を考えると10年後は10%下落していると考えておいた方が良い。

 

売却時の表面利回りは以下のパターンで考える。

  • 楽観パターン:新築時と同じ
  • 通常パターン:新築時表面利回り+1%
  • 悲観パターン:新築時表面利回り+2%

 

文字だとわかりづらいので、例として表面利回り8%、価格が6000万円の新築アパートを例にして、10年後の賃料・物件売却価格を楽観、通常、悲観のパターンで表にしてみた。

 

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わかるだろうか?売却時の利回りが1%違うだけで、600万円も売却価格が変わってくる。計算式からすると当たり前といえば当たり前なのだが「1%」という数値そのものが小さいため、惑わされるのだ。

 

購入時の物件価格-出口価格の差分を10年間の賃貸収入の総額がどれだけ超える事ができるかどうかが一つの判断ポイントとなる

 

長くなってきたので、続きは次回。収益評価編 その2へ続く!!