一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

時が来るのを待つべきか?

新築アパートは業者の利益が10%~20%のっているため、買った瞬間に損をする事になる。

 

7000万円で物件購入したら、購入した時点で700万~1400万円損する≒建売業者が儲かるわけである。

 

新築=高値掴み。建売業者が大セールをしない限りはそうなるのは必然。

 

しかも水道加入金や、初回の入居付けのためAD費用、光ファイバー導入費用、地デジアンテナ費用等、新築ならではの諸費用ものっかってくる。

 

また、物件引き渡し後も入居付けができず、数ヶ月空室状態が続くと、もう目も当てられない。それなのに、何故新築物件なのか?

 

ローン期間が長くとれる、修繕費がほぼかからないという事で、キャッシュフローが出やすく、ローン返済比率も抑えられる。また、5年~10年での売却を見据えると。新築だと次の購入者の融資がつきやすい事から、出口のリスクも減る

 

但し、収益性を向上させるには、デメリットを最小化し、メリットを最大化させる事を検討する必要がある。

 

では、デメリットの最小化はどうするか?というと、できるだけ安く仕入れる、という事である。

 

最近、少し新築アパートの需要供給バランスが変わってきているのでは?と感じている。

 

○塚の物件といい、大■駅の物件といい、再販物件が増えてきている。2017年4月、そして10月と金融庁による銀行融資の締め付けが厳しくなっており、融資が下りず、再販となっているのが散見される。

 

という事は、融資を受けられる人が少なくなっている=物件を購入できる人が少なくなってきている、、という事である。となると、新築アパートといえど、供給過多になり、徐々に値下げされていくのではないだろうか?

 

ただ、不動産の相場の流れは緩やか。待つとしたら数年スパンで待つ必要がある。しかも、値下げされるとは限らないし、待ってる期間はキャッシュフローが得られない、という機会損失にもつながる。

 

時が来るのを待つべきか?

 

 

いや、待つべきではない

 

貴重な人生の数年である。まずは入口に立つべきである。経験せずに、なにが待つだ。バカチンが。

 

不動産は待たない、追う。方針は決まった。