一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

ぜんっぜん儲からない!!

草食業者さんに案内された物件について、以下の利益目標を掲げた。

「10年後に自己資金を年利7%複利で運用した結果以上の利益を目標とする」

ソーシャルレンディングで既に年利7%程度で運用できている事を考えると

最低限、そこは超えていきたいところだ。


今回の物件で投下する自己資金は350万円のため、7%複利で計算すると
10年目には688万円となる。よって、利益目標額は338万円となる。

出口目標としては

「10年後に賃料下落率を10%として、表面利回り10%で売却とする」

とした。

まぁ、自分が次の買い手だと仮定して、築10年で10%利回りだったら

買おうと思うだろう、という事から仮置きした。


今回の物件は価格が4000万円。表面利回りが8%(年間収益320万円)となる。

出口目標から、売却時に物件価格を逆算してみた。

賃料下落が10%で年間収益が288万円。

表面利回りが10%となる物件価格は2880万円となる。これが売却価格だ。

これらの情報を元に玉川式収益計算エクセルに各種パラメタを設定してみる。

◆ローン関連
 借入金額:4000万円
 借入金利:2.0%
 借入期間:35年

◆収益関連
 空室率:90%
 広告費:家賃の2ヶ月
 現状回復費:家賃の1ヶ月

◆各種年間費用
 法人での物件購入予定なので、税理士費用を年間24万円(月2万円)。

 加えて法人住民税を年間7万円として、計31万円。

 修繕費はまぁ、新築なので0円としよう(大甘っ!!)


結果が出た。

 賃料収入月額(空室率除去後):24万円
 ローン支払月額:13万円


 税引き前キャッシュフロー
 税引き後キャッシュフロー

。。。。毎月の手取りはこんなもんか。。。
4000万円借金して、こんなもんなのか。。。

そして、出口を2800万円とした時の売却益を算出

まさかのマイナス

結局、10年間トータルの利益は。。。。


うそ。。。全然儲からないじゃん。